Buďte v obraze

Realitní a developerský slovníček

V tomto článku vás budeme postupně informovat o názvosloví v realitní a developerské sféře. Časem se zde objeví termíny jako podlahová plocha, rozdíly mezi dispozicemi, nacenění nemovitosti a mnohé další.

 

Nájem a podnájem

V České republice většina lidí bydlí ve vlastním, ale i přes to se u nás bydlení v nájmu či podnájmu stává častější a častější. Generace studentů či mladých pracujících již nepovažuje vlastní nemovitost za tak důležitou a v budoucnosti tento trend bude stále zesilovat. Přečtěte si v následujících řádcích jaké jsou rozdíly mezi nájemním a podnájemním bydlením.

 

Nájem

Nájem se uzavírá pomocí nájemní smlouvy přímo s vlastníkem nemovitosti. Vlastník nemovitosti nemá právo nájemci smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Tyto důvody mohou být hrubé porušení nájemní smlouvy jako například neplacení nájmů v době delší než tři měsíce, závažné poškození nemovitosti, způsobení vážných problémů sousedům nebo užívaní bytu jiným než povoleným způsobem.

Nájemce má taky dle občanského zákoníku větší právo na ochranu. Tyto práva také nemohou být dále majitelem nemovitost kráceny. Nájemce má právo podnikat a pracovat z domu, pokud tím nezpůsobí zvýšené zatížení na nemovitost. Také není možné, aby majitel zakazoval nájemníkovi chov zvířat v bytě za předpokladu, že to nezpůsobí pronájímateli či ostatním obyvatelům domu obtíže, které by byly nepřiměřené poměrům v domě. Nesmí nájemníkovi také udělovat pokuty za pozdní platby nebo nedodržení podmínek smlouvy. Nájemce má právo na to dát čast nemovitosti do podnájmu bez souhlasu majitele, ale musí tento podnájem majiteli oznámit a zvýšit tak i celkový počet osob žijících v nemovitosti, s čímž obvykle přichází i vyšší zálohy na služby v nemovitosti. Nájemce smí dát k dispozici celou nemovitosti k pronájmu, ale musí si vyžádat souhlas vlastníka. Nájemce má taky možnost vypovědět nájem, která byl uzavřen na dobu určitou, pokud došlu ke změně okolností, že již nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

 

Podnájem

Podnájem je vztah, který vzniká při užavření smlouvy o obývání nemovitosti s osobou, která má sama danou nemovitost v nájmu. Tento vztah vzniká nejčastěji v případě bytových družstev, ve kterých nemá osoba byt v osobním vlastnictví, ale vlastní jen družstevní podíl. Pokud tato osoba chce pronajmout byt třetí osobě, jedná se o podnájem, se kterým musí písemně souhlasit i zbytek družstva.

Na podnájemní vztah se nevztahuje zákonná ochrana nájmu, a proto vždy záleží na přesných podmínkách ve smlouvě. Podnájmeník má tedy obvykle menší práva než nájemník a navíc lze tuto smlouvu ze strany družstva vypovědět bez udání důvodu. Podnájemní smlouva je také svázaná s nájemní a tedy končí ve chvíli kdy skončí nájem. Nahlášení trvalého bydliště je v podnájmu možno také jen se souhlasem majitele. Chov domácích mazlíčku či kouření je obvykle ošetřeno smluvně.

 

Realitní smlouvy 

V této části realitního slovníčku vám popíšeme, jaké smlouvy se při prodeji či koupi nemovitosti musí podepsat, k čemu jsou potřeba a jaké jsou mezi nimi rozdíly. 

Zprostředkovatelská smlouva 

Zprostředkovatelská smlouva nebo také smlouva o zprostředkování se realitní kancelář zavazuje, že pro majitele sjedná uzavření smlouvy s třetí stranou, tedy kupujícím. Součástí zprostředkovatelské smlouvy mohou být informace o výši provize, zda je smlouva exkluzivní nebo nevýhradní, dobu trvání této smlouvy či další bližší specifikace.  

Rezervační smlouva 

Tato smlouva se podepisuje mezi zájemci o danou nemovitost, realitní kanceláří a prodávajícím. Rezervační smlouva má jako hlavní účel zajištění garance kupujícímu, že po vyřízení všech záležitostí spojených s prodejem jako například zajištění financování či technickou prohlídku nemovitosti k obchodu následně skutečně dojde. Také je jejím účelem definovat podmínky obchodu samotného. Součástí rezervační smlouvy je závazek uzavřít kupní smlouvu jak ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Další důležitou částí této smlouvy bývá smluvní pokuta či jinými slovy rezervační poplatek. Tento poplatek bývá většinou v jednotkách % kupní ceny a pokud by se z jakéhokoliv důvodu kupující nakonec rozhodl obchod neuzavřít, tak mu tato částka není vrácena. Další důležitou částí je samozřejmě hodnota kupní ceny a také doba trvání rezervace, po kterou realitní kancelář a prodávající odmítají další zájemce o nemovitost. 

Smlouva o smlouvě kupní budoucí 

Smlouva o budoucí kupní smlouvě se podepisuje po uzavření rezervační smlouvy a také potom, co kupující získá potřebné finance pro následný obchod. Tato smlouvy bývá také často zapotřebí pro získání úvěru od banky a banky ji vyžadují z důvodu získání důkazu pro účel směru toku peněz. V této smlouvě se kupující a prodávající zavazují k podpisu kupní smlouvy za podmínek, které jsou v stanoveny v budoucí kupní smlouvě. 

Kupní smlouva 

Kupní smlouva nemovitých věcí je smlouva, při jejíž podpisu dochází k převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Prodávající tedy musí kupujícímu nemovitost odevzdat a zároveň mu za ni kupující musí zaplatit předem stanovenou cenu, způsob a termín úhrady kupní ceny. Další důležitou součástí této smlouvy je vypracování návrhu k zahájení řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. 

 

Vysvětlení typů označení ploch využívaných v realitní a developerské sféře.

Na realitních serverech se můžete setkat se spoustou různých pojmů pro reprezentaci ploch v nemovitostech. V této části slovníčku vám veškeré pojmy, se kterými se můžete setkat popíšeme a vysvětlíme.

 

Podlahová plocha

Podlahovou plochou se rozumí půdorysná plocha všech místností včetně svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (stěny, komíny, pilíře...). Do podlahové plochy se počítá i plocha zakrytá předměty jako jsou vestavěné skříně, vany a podobné předměty. U schodišť se podlahová plocha počítá vždy pouze v poschodí, odkud schody vedou. V horním poschodí se tato plochu již nepočítá. V případě bytu s galerií se podlahová plocha galerie počítá jen pokud výška stropů přesahuje 230 cm. Krajní ohraničení podlahové plochy jsou obvodové zdi nemovitosti, včetně jejich povrchových úprav (izolace a podobně).

Podlahová plocha je podle zákona jednotně ustanovená plocha podle nařízení a vyhlášek v zákoně č. 89/2012. Takto se ustanovila, aby jednotliví majitelé a realitní kanceláře uváděli vždy stejnou plochu a nemohli ji uměle navyšovat.

 

Užitná plocha

Užitná plocha se od podlahové plochy liší tím, že nezahrnuje konstrukční plochy (sloupy, šachty, stěny, komíny apod.), plochy kde jsou například topení, klimatizace a podobně. Do užitné plochy se počítají i balkony, sklepy, půdy či podkroví (v případě bytů musí být majitel výhradním uživatelem těchto prostor).

Toto nařízení vydala komise (ES) č. 1503/2006.

 

Obytná plocha

Obytná plocha souvisí s místnostmi, které jsou určeny k trvalému bydlení a s tím souvisí i jejich minimální podlahová plocha 8 m2. Tyto místnosti jsou obvykle obývací pokoje, kuchyně a ložnice. Nepočítají se do ní koueplny, záchody, sklepy, balkony, schodiště, chodby, terasy či úklidové místnosti.

 

 

Plocha pozemku

Plochu pozemku je celková plocha pozemku, která je zapsaná v katastru nemovitostí. Tuto plochu můžete najít podle parcelního čísla.

 

Zastavěná plocha

Zastavěná plocha je plocha ohraničená obvodovými konstrukcemi všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Do zastavěné plochy se počítají i lodžie, arkýře, přístřešky nebo terasy. Naopak se do ní nezapočítavají balkóny, chodníky a cesty, terasa bez přístřešku (zpěvněný terén) nebo přesahy střechy.

 

Zpevněná plocha

Zpevněná plocha je plocha všech cest, komunikací, parkovacích stání a ploch nezastřešených venkovních teras, které mají zpevněný povrch.

 

Plocha zahrady

Plocha zahrady je nejjednodešji vypočítána jako plocha pozemku, od kterého je odečtena zastavěná plocha a plocha zpevněných cest.

 

Jaké jsou rozdíly mezi ateliérem, studiem a apartmánem?

Ateliér, studio a apartmán si lidé velice často mezi sebou pletou. Přečtěte si, v čem jsou tyto nebytové jednotky rozdílné.

 

Ateliér

Ateliér je druh nebytového prostoru, jehož součástí je koupelna i kuchyň. Prakticky má všechny parametry bytové jednotky, ale nesplňuje hygienické normy pro bydlení (vyšší hlučnost, nedostatek světla, poměr užitné a podlahové plochy atd.), tudíž není možné se do ateliéru přihlásit k trvalému pobytu.

Díky tomu, že je nebytový prostor a má nižší cenu bývá hůře financovatelný hypotékou a banky k nim přistupují obezřetně.

Ateliér je zapsaný na katastrálním úřadě. Je možné ho použít jako ručení či zástavu vůči bance při koupi nemovitosti.

 

Studio

je zařízená malá nebytová jednotka velikosti jedné místnosti s kuchyňským koutem a sociálním zařízením. Vždy bývá vybavené a slouží převážně k ubytování turistů. Studio nelze přihlásit k trvalému pobytu. Je tedy podobná ateliéru i aparmánu, ale má na rozdíl od nich vždy jen jednu místnost.

 

Apartmán

Apartmán je zařízená nebytová jednotka, která slouží převážně k rekreačnímu ubytování turistů. Apartmán bývá vícepokojový, disponuje kuchyňkou a sociálním zázemím. Apartmány bývají také často v aparthotelech, kde je v ceně nájmu úklid a podobné služby navíc. Apartmán je tedy větší než studio.

 

 

Loft, mezonet a penthouse. Luxusní typy bytů, které si lidé často pletou.

Loft, mezonet a penthouse si lidé velice často pletou díky tomu, že zpravidla všechny tři typy bytů se nachází v nejvyšších patrech budov. Mají ale své rozdíly a ty vám popíši v následujícím článku.

 

Loft

Název "Loft" pochází z angličtiny a v překladu znamená půdu, podkroví nebo také horní patro obchodní nebo tovární budovy. Loftové byty jsou prostory v původně průmyslových budovách, které jsou následně uspůsobené k bydlení. Typickým znakem loftů je prostorová velkorysost, nezvykle vysoké stropy a téměř žádné prostorové členění zdmi. Typická jsou také velká okna či dokonce prosklené stěny. Velice často se lofty staví v nejvyšším patře obchodní nebo průmyslových budov, a i proto si je lidé pletou s mezonety a penthousy.

 

Mezonet

Mezonet je typ bytu, který je ve dvou podlažích bytového domu a obě podlaží jsou propojené vnitřním schodištěm. Mezonet je na katastru vedený jako bytová nebo nebytová jednotka. Mezonetové byty jsou většinou v posledních patrech bytového domu a jedno patro je v podkroví.

 

Penthouse

Penthouse je byt, který se nachází v nejvyšším patře budovy má velkou terasou, ze které je vidět na všechny světové strany. Penthousy bývají velice často luxusně zařízeny a jsou velice žádané. V zásadě je penthouse taková menší "budova" na rovnoměrném domě jejíž zdi jsou odsunuty směrem dovnitř a díky tomu velká terasa.

 

 

Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií?

Rozdíl mezi těmito pojmy se nemusí zdát na první pohled zřejmý a lidé mezi nimi často nerozlišují jejich rozdílnosti. Všechny tyto pojmy označují venkovní prostory budovy propojené s vnitřními prostory, ale jsou mezi nimi malé rozdíly. Tyto rozdíly leží zejména v typu konstrukce.

 

Balkón

Balkón je konstrukcí se zábradlím, která přečnívá přes obvodové zdi. Boční stěny nejsou nijak zastíněny, a proto je uživatel vystaven větru, dešti, ale i pohledům sousedů.uuuu

 

Terasa

Terasa je venkovní část budovy, která nevystupuje přes půdorys patra pod ní. V zásadě se jedná o střechu nižšího podlaží. Jako terasy se mohou označovvat zpevněné plochy položené či zapuštěné v terénu.

 

Lodžie

Lodžie se odlišuje jak od terasy, tak od balkonu. Je to prostor, který nevystupuje z půdorysu budovy a zároveň je zastřešená a má boční stěny. V podstatě můžeme hovořit o balkónu zasunutém do budovy.

 

13. říjen 2021